Nowy zarząd wspólnoty uchwalając plan gospodarczy wyliczył powierzchnię użytkową nieruchomości w oparciu o dokumenty od dewelopera oraz akty notarialne, wliczając drogi dojazdowe w garażu
wielostanowiskowym, który posiada wspólnota, czego nie robił poprzedni zarząd. Według obecnego planu każdy właściciel lokalu musi płacić za części wspólne, którymi są drogi dojazdowe w garażu. I tak, np. członek wspólnoty, który ma mieszkanie o pow. 44,4 m2 i miejsce postojowe o pow. 11,5 m2, płaci jeszcze za 25 m2 wspólnych dróg. Razem ma ok. 80 m2.
Wzbudziło to sprzeciw szczególnie tych mieszkańców, którzy posiadają kilka miejsc postojowych, a co za tym idzie ich opłaty wzrosną najbardziej. Oni też grożą zaskarżeniem uchwały do sądu.
Czy mają do tego podstawy? Czy praktykowane jest pomijanie dróg dojazdowych we wspólnym garażu w obliczeniach powierzchni nieruchomości, a co za tym idzie w obliczeniach opłat na utrzymanie nieruchomości wspólnej?
Członek zarządu wspólnoty mieszkaniowej
Poprosiłem autora listu o dodatkowe informacje i dowiedziałem się, że na powierzchnię użytkową nieruchomości składają się: powierzchnia 197 lokali – 10 796 m2, powierzchnia dwóch pomieszczeń, w których są boksy piwniczne – 406,8 m2, powierzchnia miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym – 2265,5 m2 oraz drogi dojazdowe w tym garażu – 4838,9 m2. W aktach notarialnych osób, które posiadają miejsca postojowe, są zapisy informujące, że garażowi wielostanowiskowemu przypisano udział w wysokości 71044/183569.
Sytuacja jest więc klarowna – garaż wielostanowiskowy jest wyodrębnionym lokalem, który stanowi współwłasność członków wspólnoty, którzy miejsca postojowe w tym lokalu wykupili.
W garażu jest 197 miejsc postojowych, przy czym niektórzy właściciele lokali nie posiadają żadnego miejsca, zaś są tacy, którzy wykupili 2 i 3.
Nie ulega wątpliwości, że całkowita powierzchnia użytkowa nieruchomości, stanowiąca podstawę do określenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, wynosi 18 356,9 m2. Poprzedni zarząd dokonał własnej, całkowicie nieprawidłowej interpretacji inwentaryzacji nieruchomości. Sprawa jest o tyle bulwersująca, że udziały właścicieli lokali są w aktach notarialnych określone prawidłowo – w ułamkach określających te udziały figuruje liczba 183569.
Przyznam, że nie rozumiem dlaczego zostały pominięte drogi dojazdowe w garażu, które przecież są częścią tego garażu, podobnie jak przedpokoje w lokalach.
W aktach notarialnych właścicieli, którzy wykupili miejsca parkingowe, wyraźnie napisano, że z każdym z tych miejsc jest związany udział w wysokości 1/197 od 71044/183569. Obliczenie udziału właściciela lokalu posiadającego miejsce lub miejsca postojowe nie powinno więc nastręczać żadnych trudności.
Pamiętać jednak należy, że przy podejmowaniu uchwał współwłaściciele garażu muszą prezentować jednoznaczne stanowisko. Sprawę głosowania właścicieli miejsc postojowych w garażu wielostanowiskowym precyzyjnie omówił pan Paweł Puch („Administrator” nr 5/2009, s. 4).
Nie wydaje się, aby niezadowoleni członkowie wspólnoty mieli jakiekolwiek szanse na uchylenie uchwały dotyczącej określenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną z uwzględnieniem prawidłowo określonych udziałów w nieruchomości wspólnej. Ale – skoro chcą ponieść koszty, to niech próbują. Opłaci się im to o tyle, że w przyszłości będą wiedzieli jak „działa” ustawa o własności lokali. A żadna cena za wiedzę nie jest wygórowana!
Podkreślić należy, że członkowie wspólnoty nie płacą czynszu, ani też nie ponoszą opłat z racji posiadania określonej powierzchni – właściciel lokalu ma obowiązek pokrywać koszty utrzymania swojego lokalu oraz koszty zarządu nieruchomością wspólna, przy czym koszty utrzymania nieruchomości wspólnej jest zobowiązany pokrywać proporcjonalnie do posiadanego udziału. Oczywiście ten, który posiada większy majątek (lokal, pomieszczenia przynależne, miejsca garażowe) musi ponosić większe koszty, niż ten, który ma mniejszy stan posiadania.
Zachęcam do uważnej lektury ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali oraz „Administratora”, w którym można znaleźć wiele interesujących artykułów dotyczących problemów istotnych dla członków wspólnot.
Źródło: www.administrator24.info
